房地产属于什么产业类型（房地产业与经济运行相互影响的规律）
我国房地产业发展情况概述
从1998年住房制度改革以来，我国房地产业经过了20多年的飞速发展，成为我国经济的重要组成部分。房地产业不仅为居民提供住房和居住服务，也在经济增长、投资、就业、财政收入、金融信贷等方面发挥着重要作用。
第一节
我国房地产业基本情况
对房地产业的研究首先要厘清该行业的定义、划分及其核算口径。房地产业属于第三产业，是土地和建筑物流通环节的产业，与属于第二产业的建筑业有紧密联系，但也存在严格界限。对居民而言，住宅是生活中不可或缺的部分，在居民的消费和投资中占较大比重。
一、我国房地产业概述
（一）房地产业划分
房地产业是对房产和地产的开发、经营、管理等一系列经济活动的总称，在国民经济产业分类中属于第三产业（叶剑平、谢经荣，2005）。根据2017年《国民经济行业分类》，我国经济活动划分为20个经济门类，房地产业独立成为一个门类，包含房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营、其他房地产业五个小类。
房地产是房地产业的经营对象，房地产指建筑地块和建筑地块以上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利（曹振良，2003）。房地产分为房产和地产。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括承载建筑物的土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等。房屋的建造、土地上各种设施的建设是实体物品的生产，属于第二产业中建筑业的范畴。而房地产业以建筑业的产成品为对象，主要限于房产和地产的流通领域，以建筑物实体或与之相关的权利为标的物，提供附加服务。根据土地及土地上建筑物的不同用途，房地产可以分为居住类地产、产业地产、商业办公类地产等。
其中居住类地产，尤其是商品住宅在房地产业中占较大比重。根据国家统计局数据，1997年以来，在每年商品房新开工面积中，商品住宅占比保持在80%左右；在每年商品房销售面积中，商品住宅占比保持在85%~90%。2018年全国商品房销售面积为17.2亿平方米，其中商品住宅销售面积为14.8亿平方米，占比86%。可见住宅在我国房地产业中的关键地位。
房地产市场指土地和建筑物及其相关权益交易关系的总和。房地产市场可按照不同维度进行划分：按交易客体不同可以分为土地市场和商品房市场，其中土地市场也被称为一级市场；按交易客体的存续时间不同可分为增量市场和存量市场，也叫作二级市场和三级市场，即新房市场和二手房市场；按照交易权责关系的不同可分为销售市场和租赁市场。不同维度的划分相互交织，将房地产市场细分。房地产市场的作用是将市场作为土地资源的配置方式，引导资源向最有潜力的土地流入，进行土地开发投资，使稀缺的土地资源发挥出最优经济产出。
（二）房地产业与建筑业的区分
房地产业与建筑业是国民经济中两个重要的行业，二者之间存在紧密联系的同时也有严格的区分。
建筑业是建筑物实体生产的行业，属于第二产业。根据2017年《国民经济行业分类》，建筑业被单独列为一个门类，包括房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业及建筑装饰、装修和其他建筑业四个大类；并说明建筑业的范畴为各种建筑物及工程的施工活动、内部设施的安装和工程后期的装饰、装修、清理、维护活动。可以看到建筑业涉及的建筑物类型较广，不仅包括房屋的施工建设，还包括道路、桥梁、水利、园林等土木工程的建设。但是建筑业的经营活动仅包括建筑物从无到有的建筑施工环节，并不包括前期开发及建成后的运营环节。
房地产业属于服务业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营等大类。可以看到，房地产业的经营活动不仅包括建筑的前期评估策划和开发建设阶段，更覆盖到建筑完工后的销售、租赁、运营维护等阶段，涵盖了建筑物的整个生命周期。
从房地产业和建筑业的经营活动范围来看，二者在房地产开发这一活动中有一定的重合。以一栋住宅开发建设的简化流程为例，房地产开发可以分为四个阶段：决策分析阶段、前期工作阶段、项目建设阶段和竣工阶段（施建刚，2004）。一家房地产开发公司首先对市场进行研究，确定项目计划。然后，房地产开发公司拍下建设用地，确定建设方案并向管理机构报批，申请用地规划许可证、建设工程许可证以及施工许可证。之后，住宅的施工建设及配套的市政设施建设发包给一家建筑企业完成。最后，在工程竣工后，房地产开发公司进行验收备案并向建筑企业支付工程款，之后房地产开发公司向房管部门办理销售许可，开盘销售，将住宅出售给最终消费者。
从住宅的开发流程来看，房地产企业主导了整个住宅开发的过程。在这一过程中，住宅的开发涉及土地和住宅有关规划、配套、法规、权益等各项事宜，而建筑物的施工建设仅是这一过程中的一个环节。并且可以看到，建筑物的施工建设是以房地产企业向建筑企业发包的形式进行，即房地产企业购买建筑企业的最终产品。这说明建筑业作为第二产业，负责建筑物实体的生产，而房地产业作为第三产业为土地和房屋的开发提供服务。
（三）房地产业的经济核算
房地产业的经济核算是认识这一行业的重要途径，对相关统计指标定义、口径的准确认识是了解房地产业发展的关键。本小节将根据国家统计局提供的指标解释，从投资、居民消费和房地产业产出三个方面考察房地产业的经济核算。
1.房地产投资
对房地产业投资的核算有两个指标，这二者的内涵存在一定差异。一个是房地产业固定资产投资，另一个是房地产开发投资完成额。
根据国家统计局的指标解释，“固定资产投资（不含农户）指城镇和农村各种登记注册类型的企业、事业、行政单位及城镇个体户进行的计划总投资500万元及500万元以上的建设项目投资和房地产开发投资，包含原口径的城镇固定资产投资加上农村企事业组织项目投资”。
房地产业固定资产投资是固定资产投资中属于房地产行业的投资，统计口径不仅包括房地产开发经营，还包括物业管理、中介服务、自有房地产业经营活动等项目。房地产开发投资是其子项，其比重约占房地产业固定资产投资的80%。
房地产开发投资是最为常用的投资指标，国家统计局给出的指标解释为“各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物，配套的服务设施，土地开发工程（如道路、供水、排水、供电、供热、通信、平整场地等基础设施工程）和土地购置的投资；不包括单纯的土地开发和交易活动”。该定义说明：第一，其统计口径为房地产开发法人的房地产开发活动，不包括自然人的房地产开发活动。第二，房地产开发投资必须涉及土地上的建筑物，单纯的土地开发和交易不计入房地产投资。第三，房地产投资不仅包括住宅，还包括工业、商业、办公等建筑物的投资。第四，房地产投资仅统计房地产开发投资公司的投资活动，居民个人建房或其他性质的企业修建的房屋不计入房地产投资。
从统计口径的差异可以看到，房地产业固定资产投资的口径最大，包括房地产开发投资；房地产开发投资又包括商品住宅开发投资。商品住宅开发投资仅统计房地产开发企业的投资，而全社会住宅投资不但包括房企的投资，也包括其他性质企业及个人建房的投资。
国家统计局数据显示，2017年和2018年我国房地产开发投资完成额分别为10.98万亿元和12.03万亿元，其中住宅投资完成额分别为7.51万亿元和8.52万亿元，占比分别为68.40%和70.82%。商品住宅投资在房地产开发投资中占主要部分。对于住宅投资的统计，更广的统计口径是全社会住宅投资：2017年全社会住宅投资为8.70万亿元，而同年房地产住宅投资为7.5万亿元。
相比而言，房地产业固定资产投资口径较大，2017年该指标为13.97万亿元，比房地产开发投资多2.99万亿元，因为该指标涵盖了物业管理、中介服务、自有住房经营等项目。而房地产业固定资产投资中房地产开发经营项目的金额为11.28万亿元，仍然比房地产开发投资多0.3万亿元，因为前者还包括与房地产经营项目相关的投资。
2.居民居住消费
房地产业作为服务业，居住服务的产出与消费是同时发生的。居住消费是居民生活中的基本需求之一，是居民安居乐业的必要条件。居民居住消费支出是居民最终消费支出中的一个子项，指与居住有关的支出，包括房租、水、电、燃料、物业管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金。
可以看到，在居民居住消费中，房租、物业管理、自有住房折算租金等项目都属于房地产业。
以上指标解释将房租和自有住房的折算租金分别阐述，这意味着虽然同样是提供居住服务，居民租住他人房屋与居住于自有住房（包括购买商品房和农村自建住房）适用的统计方式不同。这是因为在租房和自住这两种方式下，居住服务的获得与成本的支付存在较大的期限差距。在租房的方式下，居住服务的获得与成本的支付是同期发生的，当期支付的房租即是购买当期居住服务的成本。而自有住房属于长期消费品，一次性购买住房之后，享受住房寿命期之内的居住服务。这会对统计数据造成极大的波动。因此，居民购买商品住宅的支出不直接计入居住支出，而是采用类似于固定资产折旧，将自有住房的居住支出采用折算租金的形式统计。
居民居住消费支出中，房租、水、电、燃料、物业管理、房屋维修等一系列支出是用来购买实际的商品和服务的，其金额都是确定的；而对居民自有住房的折算租金并没有实际发生，所以需要通过一定的方法估算。
联合国《2008国民账户体系》对自有住房提供的服务采用等价租金的原则，即其价值等于在市场上租用同样大小、质量和类型的房屋所要支付的租金。
但目前我国对居民自有住房租金的核算采用房屋建筑成本虚拟折旧法，这严重低估了居民自有住房服务的增加值。
我国对居民居住消费支出的核算是通过抽样入户调查统计的。入户调查采用分层多阶段随机抽样的方法，在全国（不含港、澳、台）抽选1 800多个调查县（市、区）的16万调查户（约占全国家庭户数的万分之四）进行调查。在2013年前，入户调查并不统计自有住房折算租金，2013年我国统计系统开始进行城乡一体化调查，对居住消费统计做了较大修改，其中最重要的就是将居民自有住房折算租金纳入统计，居民自有住房折算租金既表现为居民的支出，也表现为居民的收入。但对于自住租金的计算仍然是按照住房成本折旧法核算的，而非国际通用的市场租金法，依旧存在对居住消费低估的情况。
根据国家统计局的指标解释，居民自有住房折算租金整体作为居民居住支出的一部分，这其中包括了住房的折旧。而在居民的收入统计中，自有住房的折算租金与其折旧的差额，即自有住房折算净租金，计入居民收入。对于农村住户来说，由于租赁市场不存在，无法获取折算租金，因此将农村住房的折旧记为折算租金计入居住支出。对于收入项，农村的住房折算净租金为零。根据国家统计局公布的数据，2017年我国全国人均居住消费支出为4 107元，城镇居民人均居住消费支出为5 564元，农村居民人均居住消费支出为2 354元。
3.房地产业的产出
房地产业的产出是房地产业经济活动的成果，其经济核算是对房地产业经济活动中创造的增加值的计算。房地产业增加值是GDp的重要组成部分，衡量的是全社会提供的住房服务（包括出租和自住），以及房地产开发经营企业、物业管理和房地产中介公司等在建房和房屋使用及交易环节提供的商业性服务活动中创造的增加值（许宪春等，2015）。
我国房地产业增加值核算包括房地产企业生产活动产生的增加值和居民居住消费活动产生的增加值。房地产企业生产活动增加值通过收入法计算，包括劳动报酬、固定资产折旧、生产税净额和营业盈余（董礼华，1997）。居民居住消费活动增加值包括居民租赁住房的费用和居民自住房屋产生的居住服务的虚拟价值。可以看到，居民居住消费支出是房地产业增加值核算的重要组成部分。
国家统计局编制的2015年投入产出表延长表对经济活动中各行业产出的来源和用途有详细的统计。从房地产业产出的来源看，产出分为中间投入和增加值。其中中间投入为其他行业的产品以原料的形式投入房地产业的生产活动中，2015年中间投入价值为1.65万亿元。增加值总额为4.17万亿元，其中劳动报酬总额为0.61万亿元，占增加值的比重为14.7%；生产税净额总额为0.73万亿元，占比为17.6%；固定资产折旧总额为2.10万亿元，占比为50.4%；营业盈余总额为0.72万亿元，占比为17.2%。
从与其他行业的比较来看，其他各行业增加值的构成中，劳动报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余占比分别为52.1%、12.1%、12.7%和23.1%。相比之下，房地产业中劳动报酬的比重大幅低于平均水平，而固定资产折旧的比重大幅高于平均水平。这是因为在房地产业增加值的计算中，固定资产折旧部分包含居民自住房屋的折旧，也就是居民自有住房提供的居住服务的虚拟价值，从而拉高了固定资产折旧的比重。
从房地产业产出的用途来看，产出分为中间使用部分和最终使用部分。中间使用部分是将房地产业提供的服务作为“原材料”投入其他部门的生产的部分，2015年这部分的价值为2.04万亿元。最终使用部分分为最终消费支出、资本形成总额和出口。房地产业最终使用部分的总价值为4.04万亿元。
而在房地产业的最终使用部分中，居民最终消费的总额为3.08万亿元，占比为76.2%，固定资本形成总额为0.96万亿元，占比为23.8%。
从房地产业增加值的用途比例来看，其总产出的35.1%为中间产出，52.9%为居民最终消费支出，16.5%为固定资本形成。这说明房地产业的产出中，一半以上的份额被分配到居民部门，以居民居住服务的形式消费掉；约17%的份额被分配到企业部门，包括房地产开发、物业、中介、租赁等企业，作为企业扩大再生产的资本积累。
以上分析说明，居民的居住服务是房地产业的核心部分。2018年，我国房地产业增加值为5.9846万亿元，占GDp的6.65%。
一般而言，在经济中占比超过5%的行业可以成为经济的支柱产业。而且由于统计方法、口径等原因，我国房地产业的产出存在被低估的情况，这一问题将在第二章中进行较为详细的阐述。
二、我国房地产制度的变迁
我国的房地产制度是建立在基本经济制度之上的，我国当前的经济体制发端于1949年。在1956年社会主义改造基本完成后建立起计划经济体制。经过20多年的发展，1978年我国第一产业的比重下降到27.69%，初步完成了工业化。但是城镇化水平一直没有得到显著提升。按人口比例计算，城镇人口比重在1949年为10.64%，到1955年上升至13.48%，之后经过20多年发展，到1978年也只上升至17.92%。改革开放之后，我国开始放弃计划经济体制，逐步建立以价格为导向的市场经济体制。1992年，中国共产党第十四次全国代表大会通过建立社会主义市场经济体制的改革目标。到目前为止，价格信号已经在我国资源配置中起主导性作用，政府已不作为市场的直接参与者，符合市场经济主要特征的社会主义市场经济体制已经基本建立。当前的中国已经成为世界第二大经济强国，第一大制造业强国。2018年人均GDp达到9 777美元，第一产业比重下降至7.19%，城镇人口比重为59.58%。
我国的房地产制度也是随着我国经济制度的变革而变迁的。中华人民共和国成立后，城市土地都被收归国有，农村土地则归集体所有。为了配合计划经济体制，在城市里我国实行“统一管理、统一分配、以租养房”的共有住房实物分配制度。城镇职工的住房由其所在单位解决，单位和各级政府按照国家的建设投资计划进行建设，资金由政府划拨，少量靠单位自筹，建好后单位分配给职工居住，同时收取少量租金，住房所有权归政府和单位所有，住房更多是一种福利而非商品。在农村，土地归集体所有，村集体会无偿划拨专门的宅基地给农民，由农民自行建房，但是农村宅基地及其附属住房不允许向集体外个体转让，这一制度延续至今，目前仍然是中国农村采用的房屋管理制度。
改革开放之后，由于经济体制转变和福利分房本身的弊病，房地产制度本身也开始改革。1978年9月，针对国内住房困难问题，邓小平提出改革住房制度的可能性，国家建委起草了《关于加快城市住宅建设的报告》，城镇住房制度改革由此开始。1980年，中国内地第一个商品化居住区东湖丽苑在深圳开工。1980年6月，中共中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布中国将实施全价售房，逐步实现住房商品化。1988年1月，首届全国住房制度改革工作会议召开，当年2月《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》印发，住房制度改革被正式纳入整体改革计划之中，该方案提出的改革步骤是首先将公房租金按实际成本核算，然后再把住房消费的成本纳入工资，改暗补为明补，逐步推进住房商品化进程。这一方案由于触及既得利益群体利益并遇到严重通货膨胀而被搁置。
1992年中共十四大确立我国要建立社会主义市场经济，房地产制度改革也开始加速，1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布，明确提出“建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化”。
1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》印发，明确提出“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”。该文件在中国房地产改革中具有里程碑式的意义，计划经济体制遗留下的福利分房制度从此终结，中国房地产业市场化的大门正式完全打开。1999年4月，国务院发布《住房公积金管理条例》，公积金管理走向正规化、法制化。后该条例又经过多次修改，成为我国房地产制度的重要基础性文件。
2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，该通知明确了房地产业为国民经济支柱产业的地位，还指出要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。该通知还要求“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，中国房地产业市场化后第一次价格快速上涨也在该文件发布后不久出现，此后中国房地产市场的收紧与放松交互出现的情况开始常态化，中国房地产制度的建设基本告一段落。
最近一次房地产业调控收紧开始于2016年。当时面对房地产市场反复调控与放松以及房价持续上涨带来的问题，中央转变思路，当年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，次年中共十九大报告再次强调。2017年4月25日的政治局会议提出要加快形成房地产长效调控机制。2018年7月的政治局会议更是提出“坚决遏制房价上涨”的政策目标。2019年4月19日，政治局会议再次对房地产定调：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”2019年7月30日，政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。严控房地产市场的趋势短期未发生变化。
三、我国房地产业与人民生活
居者有其屋是人们安居乐业的必要条件，与人民生活息息相关。我国住房制度市场化改革后，房地产业的高速发展与我国居民提高居住条件的需求相一致，推动了我国居民居住水平的提高。
（一）居民住房数量情况
1998年住房制度改革之后，住房供给市场化导致住房供应的快速上升。根据国家统计局公布的数据，1995—2017年，全社会住宅竣工面积从10.7亿平方米上升到15.5亿平方米，年均增速为1.7%。其中，商品住宅竣工面积从1.2亿平方米上升到7.2亿平方米，年均增速为8.5%。商品住宅占比从1995年的11%上升到2017年的46%。从2000年到2018年，商品住宅的销售面积从1.7亿平方米上升到14.8亿平方米，累计销售面积达到149.6亿平方米。这说明购买商品住宅成为居民获取住房的主要方式，市场化的房地产体系基本建立。
房地产业的高速发展使城镇居民的人均居住面积得以大幅提高。国家统计局数据显示，2018年我国城镇人均居住面积为39平方米；而根据国家统计局的一份报告，2017年，城镇居民、农村居民人均住房建筑面积分别比1978年增加30.2平方米和38.6平方米。
从这一点看，我国房地产业的发展满足了居民对住房数量的需求。
以住房套数看，我国住房套数基本满足户均1套的需求。根据《人民日报》2013年4月12日第17版民生周刊发布的文章《住房：总量充足，区域性短缺》的报道，时任国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在“中国发展高层论坛2013”年会中称，目前我国人口户均1.02套住房。文章也提到，央行统计调查司的研究显示，2012年我国住宅存量为2.2亿~2.5亿套，户均套数约为1套。
以这一数据为基础，通过历年竣工套数进行估算，2017年我国城镇住宅存量达到2.8亿~3.1亿套，户均1.04~1.16套。
从住房自有率看，根据2010年第六次人口普查数据，我国全国住房自有率为85.4%，其中城市的住房自有率为69.8%，镇的住房自有率为83.2%，乡村的住房自有率为96.3%。中国家庭金融调查的数据显示，截至2017年，我国城镇家庭住房自有率达到90.2%，远高于发达国家水平。同时期美国的住房自有率仅为64.8%，欧盟国家平均为70%左右，其中德国为52.5%、法国为65%、英国为64.4%、意大利为73%、瑞典为65.6%。我国住房数量能够满足居民需求。
（二）居住消费与住房购买
国家统计局数据显示，2018年我国全国居民人均居住消费支出为4 647元，占全部消费支出的23.4%；城镇居民2017年的人均居住消费支出为5 564元，占全部消费支出的22.8%；农村居民2017年人均居住消费支出为2 353.5元，占全部消费支出的21.5%。住房的消费支出在居民消费性支出中占重要部分。在各类消费支出中的占比仅次于食品消费，居第二位。根据国家统计局2013年起开展的城乡一体化调查，2013年以来，全国居民人均居住消费支出从2013年的2 999元上升到2018年的4 647元。但是居民人均居住消费支出在全部消费支出中的占比较为稳定，一直保持在22%左右的水平。
1998年住房制度市场化改革以来，购买住房逐渐成为居民获取住房的主要方式。表1.4给出了我国居民购买住房数据，通过购买获得住房的户数比重从2000年的16%上升到2015年的26.39%，其中城市居民购买住房的比例超过50%，购房成为城市居民获得住房的最主要途径。从住房类型看，城市居民购买商品房的比例上升最大，从2000年的9.2%上升至2015年的28.21%。根据中国人民银行的储户问卷调查数据，我国居民的购买住房意愿比例2015年一季度为13.8%，到2019年一季度达到21.5%，由此可以推断我国目前居民购买住房比重更高。我国居民住房来源结构的变化从侧面反映了我国房地产业的快速发展。
购买住房也是我国居民重要的投资方式。2018年我国新建商品住宅销售额达到12.64万亿元。而我国城镇居民可支配总收入为32.6万亿元，城镇居民总消费支出为21.7万亿元。总收入与总消费支出的差额，即广义储蓄总额为10.9万亿元。
广义储蓄总额低于商品住宅销售额。这在一定程度上说明购房已经成为居民投资的主导途径。
住房的消费与投资是我国居民住房支出的两个方面。根据上文对统计口径的分析，居民消费性支出中的居住消费部分不包含购房支出。因此可以将住房消费支出与商品房销售额加总作为居民住房总支出。对于城镇居民来说，2017年总居住消费支出为4.5万亿元，总购房支出为11万亿元，居住总支出为15.5万亿元。对于农村居民来说，2017年总居住消费支出为1.4万亿元，农村住宅投资额为0.6万亿元，居住总支出为2万亿元。
此外，住房也是居民财富积累的重要方式。根据中国社科院的《中国国家资产负债表2017》，2016年我国居民总资产中，金融资产为180.6万亿元，非金融资产为177.2万亿元，其中房地产资产为164万亿元。房地产资产占非金融资产的份额为92.55%，占全部资产的份额为45.84%。可见住房是居民财富积累的主要方式。
综上所述，无论是从居住、投资还是财富积累的角度，住房在我国人民生活中都占有重要地位。因此，房地产业是关系国计民生的重要行业，其稳定健康发展有重大意义。
第二节
我国房地产业发展的历程
1952年，我国房地产业增加值为14亿元，到2018年，以名义价格计算的房地产业增加值为5.98万亿元，如果以1952年的价格水平计算，房地产业增加值也达到了2 449亿元。房地产业增加值在GDp中的比重不断上升，从1952年的2.1%上升至2018年的6.6%。
1978年改革开放以来，我国经济体制开始从计划经济向市场经济转型。在此背景下，房地产业也开始由计划经济体制下的福利住房制度向市场经济体制下的商品化住房制度转变。市场经济为房地产业带来了活力，极大地促进了房地产业的发展，房地产业在国民经济中的规模不断上升。我国人口的增长、工业化与城镇化的不断发展也为房地产业的发展提供了有力支撑。
一、我国人口增长与房地产业发展
中华人民共和国成立以来，我国人口总量增长较快，同时人口的城乡结构也发生了巨大变化。我国人口增长为房地产业的发展提供了基础。
（一）中华人民共和国成立以来我国人口的增长
我国人口数量庞大，增速渐缓。从人口总量来看，我国人口从1949年的5.42亿上升到2018年的13.95亿。
我国人口自然增长率从20世纪50年代到60年代较高，且呈上升趋势，在1963年达到峰值33.5‰。这是中华人民共和国成立后第一次“婴儿潮”的表现。20世纪60年代以来，人口自然增长率整体呈现逐步下降的趋势，从30‰的水平降低到2018年的3.81‰。在这期间，可以看到在20世纪80年代人口自然增长率有小幅上升，这是第一代“婴儿潮”出生的人口进入生育年龄。1987年我国人口自然增长率达到峰值16.6‰，距离上一次峰值的1963年相差24年。
从人口的城乡构成看，我国的城镇人口占比不断提高。中华人民共和国成立初期，我国城镇人口仅占总人口的11%，而到2018年这一比例已经上升到60%。人口向城市转移是工业化与城镇化的内涵之一，与经济发展相辅相成。20世纪90年代后期以来，城镇人口迅速上升，为房地产业的高速发展提供了有力支撑。李嘉楠等(2017)就发现外来人口占比每高出10个百分点，城市住房价格就会高出7.5%，城镇化对外来人口的吸引必然会不断推高房价。
从人口年龄结构看，我国0~14岁的少年儿童人口在中华人民共和国成立后到20世纪80年代逐步上升，从1953年的2.1亿人上升到1982年3.4亿人。之后，由于计划生育政策的施行，少年儿童人口数量开始下行，到2011年达到谷底的2.22亿人。由于二胎政策的放开，少年儿童人口数量开始回升，到2017年上升到2.33亿人。我国15~64岁的劳动年龄人口数量在中华人民共和国成立后逐年提升，从1953年的3.5亿人上升到2013年峰值的10.06亿人。劳动年龄人口占比从1953年的59.3%上升到2010年峰值的74.5%。我国老年人口数量加速上升，从1953年的0.26亿人上升到2018年的1.67亿人。
我国的房地产业发展与人口年龄结构表现出明显的相关性，2011—2013年我国住宅新开工面积达到近年来的顶峰，2013年为峰值14.58亿平方米，这恰恰跟我国15~64岁适龄劳动力人口峰值重合。而且，人口年龄结构对于房价也有显著影响，在中国这一影响还有着独特的中国特色，徐建炜等(2012)发现，在中国，老年抚养比越高，房价越高；而少年抚养比越高，房价越低，这可能与中国年轻人需要父辈资助买房有密切的关系，其最终来源是上一代人沉淀下来的积蓄。但是从长期看，老年人的收入终究不如年轻人，老龄化社会发展的最终结果是房价上涨动力的消失。就人口结构带来的影响而言，笔者认为2015年以后中国的房价将不再具备快速上涨的条件。而法卡斯（Farkas,2011）以匈牙利为样本进行了研究，并将老龄化与利率的相互作用考虑进去，他们的研究表明，2011—2020年，人口老龄化将会导致匈牙利房价下降6%~8%。
从我国人口的发展情况来看，在中华人民共和国成立后的很长一段时间内，我国人口总数、城镇人口以及劳动年龄人口都在增加。这意味着房地产业的需求潜力总体处于上升态势。1949年以来，我国房地产业加速发展。1953—1963年，我国房地产业增加值增速略低于城镇人口增速；1964—1984年，我国房地产业增加值增速略高于城镇人口增速；1985年以后，我国房地产业增加值的增速大幅高于城镇人口增速。人口增长为房地产业的发展提供了必要条件。
（二）未来我国人口变化趋势
人口老龄化、家庭小型化与人口集中化是未来我国人口情况发展的三大趋势。
1.2030年以后，我国总人口将呈现净减少趋势，并且老龄化趋势增强
国务院《国家人口发展规划（2016—2030年）》指出，今后15年，我国人口变动将呈现人口增长惯性减弱，劳动年龄人口下降，人口聚集进一步增强等趋势。一方面，我国人口的老龄化呈加速上升趋势。国家统计局数据显示，65岁及以上人口占比从2000年的7.1%逐年上升至2017年的11.4%。据世界卫生组织估计，到2050年中国60岁及以上人口将占35%。
另一方面，我国人口出生严重不足。我国人口出生率持续下行，在2010年达到11.9‰的阶段最低值；虽然从2014年开始我国开放二胎政策，但是2014—2017年的出生率依然维持在12‰左右，低于2000年的14‰和1990年的20‰,2018年更是下降到10.94‰，达到近几十年的最低值。从育龄妇女的总和生育率来看，2001—2010年，总和生育率在1.3左右，2010年以后降为1.2左右的水平。虽然2014年二胎政策开放以后这一数字有所上升，但是仍然远远低于2.1这一人口世代更替水平。长期生育限制、生育成本高等问题使居民生育观念和生育意愿发生了转变，鼓励生育的政策短期内无法从根本上扭转人口出生不足的情况。
2.我国家庭结构发生重大变化
家庭结构是指家庭中成员的构成及其相互作用、相互影响的状态，以及由这种状态形成的相对稳定的联系模式。家庭结构涉及多方面的内涵，包括家庭类型结构、家庭（户主）年龄结构和家庭规模结构等。本书的研究，是以家庭人口规模作为衡量家庭结构的重要指标，这一指标含义明确，衡量简单，而且很容易换算成家庭的年龄结构和类型结构，是衡量家庭结构的核心指标。
伯奇（Burch,1967）通过总结发达国家的家庭变化情况指出，随着工业化和城镇化的推进，家庭结构也会随之发生变化，发达国家的数据表明，在工业化和城镇化推进初期，家庭规模会发生先轻微上升，然后快速下降，最后趋于平缓以至于不再变化的规律。家庭规模随着工业化进程而逐渐变小的理论被称为家庭规模收敛理论，这一理论不仅在发达国家得到验证，在我国也被逐渐证实。
3.年轻劳动力向一二线城市集中
从我国人口流动情况来看，我国人口流动程度增加。按照居住地与户口登记地不在同一个市辖区的口径统计，我国流动人口从2000年的1.2亿人上升到2018年的2.41亿人。流动人口主要向一二线城市集中。2006—2018年十几年间，一线城市的北京、上海的常住人口分别增长了573万人和609万人；二线城市中，天津、武汉、苏州的常住人口分别增长了485万人、233万人和262万人。
从人口的净流入情况看，一二线城市的常住人口数量大于户籍人口数量，整体呈现人口净流入，而三四线城市呈现人口净流出。以城市常住人口为基准计算，2018年，一线城市（4个样本城市）外来人口流入占比43.55%，二线城市（30个样本城市）外来人口流入占比11.87%，三四线城市（103个样本城市）为人口净流出状态，流出占比3.12%。从三四线城市流向一二线城市的主要为年轻的劳动人口。根据国家统计局的人口抽样数据，2004—2016年，15~64岁的人口在京、津、沪、粤地区呈现明显增长，年增长率在1.8%~2.5%。而在中西部地区呈现明显减少，其中四川、贵州的减幅最大，达到年均-1.8%。同一时期，全国老年人口抚养比年均上升1.9%。京、津、沪、粤地区老年人口抚养比上升速度均大幅低于全国水平，其中上海和广东出现了负增长。而中西部地区老年人口抚养比的上升速度明显大于全国平均水平，其中甘肃、四川的年上升速度高达3.3%和4.0%。
人口的老龄化与集中化趋势说明未来对住宅的总体需求减缓，我国2013年的适龄劳动力人口就已经达到最大值，我国的新建住宅规模当年就已经达到最高峰。尽管我国城镇化率对比发达国家仍然相对较低，但是城镇化对于房地产业的正面影响从长期来看可能无法抵消人口结构变化带来的负面影响。这一判断基于如下两个事实：首先，我国城镇化水平已经接近60%，未来的增长速度不一定按以前的水平继续发展，即使能够保证当前每年1.114%的城镇化增速，到2040年我国城镇化率就将达到80%以上，再向上提升的空间很小；其次，我国现有15~64岁年龄段的人口比例过高，2017年这一比例达到71.8%，显著高于15~64岁年龄段比例最高时的日本和欧美，在当前这一阶段意味着巨大的青壮年劳动力供应，有利于经济发展，但是这也同样意味着等适龄人口老龄化之后，我国面临的人口老龄化问题要远远严重于日本和欧美，对于房地产市场的负面冲击可能会远远超出预期。
长期来看，在没有外力措施的支撑下我国大多数地区房地产业的规模将难以再继续扩大，但是不同城市间的结构性差异将增大。一二线城市由于有产业支撑，存在明显的集聚效应，就业机会较多，工资较高，仍在不断吸引外来人口进入，而且主要是年轻人和素质较高人群进入，他们的收入水平处于社会上层。因此一二线城市对于房地产的需求仍然强劲，房地产业的发展仍然有较大潜力。相比之下，大多数三四线城市产业基础较差，经济集聚效应不明显，而且城市数量较多，不但面临一二线城市的虹吸效应，还要面对其他三四线城市的激烈竞争，人口形势不容乐观，三四线城市房地产业的发展动力下降，需要谨防住房供给过剩的问题。
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