什么样的房子好卖？决定房产价值的最高权重因素是什么
1
关于应该买多少总价的房子，我之前写过一个版本，以量力而为，衡量好安全边际为出发点。具体来说——
①
先算好可调用的全部资金：自有+外借②
再算好实际首付：首付+中介费+各项税费③
算好能承担的月供极限：收入-必要支出-月供后还有结余④
根据月供和贷款方式倒推出贷款总额实际首付+贷款总额=总价
像这样：
这套思路的好处在于，如果你并非打嘴炮，而是真的想买房，它能帮忙把这事变得很具体，防止脑子一热，过度透支。
2
本文要给出另一套关于房子总价的算法，只不过这次的出发点是
跟着主流接盘侠的购买力走
。大概逻辑是这样的：我们要估算出一个城市主流购房人群所能承受的房价上限是多少？
为什么要算这个数呢？因为一套房子的流动性由它所在城市主流购买力决定。
3
接下来我们开始计算。
首先搜索出你所在城市的
「人均可支配收入」
，这个很容易找，百度一下就有。以北京为例，这是我搜索出来的：
「人均可支配收入」是个非常棒的指标，首先它是扣除五险一金后的到手收入，购买力相当扎实。
其次它可以倒推出家庭收入，比如北京的两口子家庭，其家庭收入就是7.5*2=15W。
当然了，
收入看齐城市平均水平的肯定不是购房主力人群
——这是个不太中听的残酷现实。真正的购房主力是高收入家庭
，所以我们以15万为基础，再乘以2倍的系数，也就是30万年收入。那么30万年收入的家庭能负担的月供上限是多少呢？
银行规定的月供极限是月薪的一半。
考虑到我们计算的是到手的实际收入，还有公积金作为补充，所以这个系数可以比一半高些，算0.7吧！
高收入家庭的月供上限
为30W*0.7=21W。接着以月供上限为基础，反推贷款上限362W。
P.S. 用月供倒推贷款总额，可以百度「房贷反算计算器」，既然是计算上限，我肯定用30年等额本息来算。
最后以贷款上限/0.6来反推总房价，362/0.6=603万。
P.S. 因为北京的贷款上限是65%，又涉及评估价、税费等磨损，所以我选择了0.6这个系数。其它城市用0.7更为合理。
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不忘初心，我们这一套连招算的是城主流购买力能负担的房价上限。
如果你买的房子总价低于它，意味着城市购房主力是负担得起的，
只要房子本身符合主流审美，没啥硬伤，至少流动性是有一定保障的。
注意，房价上限和流动性强弱挂钩，
并不意味着涨得好
。比如后疫情时代，一线城市涨得好的都是高总价的改善房，这点是很多中介证实过的，三居出得更快。
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肯定有读者想说，光算月供了，首付你咋不算你呢？
大哥，咱们都实事求是点！首付
（尤其是一线城市）
还跟个人收入挂钩吗？它不是跟家庭财富（六个钱包）
挂钩吗？还有读者会说，算个总价上限就意味着流动性好？你忽悠谁呢？
大哥，我就是提供一个参考标准而已。
你真想知道什么样的房子流动性好，很容易！你对哪个板块感兴趣，找个绿牌中介，直接问片区内成交量最好、卖得最快的小区是哪个？主流户型带看几套——这是市场用脚投票的最真实的结果，实地感受一下效果更佳。
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最后总结一下：
本文计算的城市房价上限，其真正的锚是
城市高收入家庭所能负担的月供极限
。这个指标没有任何个人好恶，其目的是
跟着城市主流购买力的需求和偏好走，在主流的范围里优中优选，以期取得更好的保值和卖出
。毕竟房住不炒真的深入人心了，大家的买房半径和产品选择都在收缩，还是要好好琢磨下，手里这套房子以后要卖给谁。
也拜托大家用本文的算法，计算下你所在城市的购房总价极限是多少，发在评论区里。多谢！
7
一线城市：
北京、上海、深圳、广州强二线城市：
福州、济南、青岛、无锡、宁波、苏州、成都、长沙、南京、杭州、重庆、武汉、合肥、西安、厦门、珠海弱二线城市：
昆明、郑州、南昌、石家庄、贵阳、呼和浩特、乌鲁木齐、沈阳、长春、哈尔滨、海口其它城市就别碰了，弱二线城市最好也别碰了。
毕竟城市才是决定房产价值的最高权重因素。
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