宝山属于浦东还是浦西（宝山的未来发展分析）

• Z时代
• 2024-01-10
• 分类：知识

不属于

“宝山区不属于浦东、浦西,宝山是上海的一个区。宝山区位于上海市北部,分成陆地和岛屿两部分。陆上,东北濒长江,东临黄浦江,南与杨浦、虹口、静安、普陀4区毗邻,西与嘉定区交界,西北隅与江苏省太仓市为邻,横贯中部的蕴藻浜把它分成南北两部,吴淞大桥和蕴川路大桥、江杨路大桥、塘桥大桥横跨其上;长兴、横沙两岛自西至东,横卧于长江口南支水道,全境东西长56.15公里,南北宽约23.08公里,区域面积424.56平方公里。

海宝山是上海的一个区，不属于浦东也不属于浦西。

浦东大区：浦东、南汇、长兴岛、崇明岛，面积逾2000多平方公里
浦南大区：奉贤、金山、松江部分 面积近1500平方公里
浦北大区：宝山、嘉定、青浦大部分，面积逾1500多平方公里
浦西大区：剩下的所有地方

宝山区属于浦东吗

1、上海市的宝山区属于浦东还是属于浦西，其实他哪个都不属于宝山区，属于上海是一个独立的一个区。

2、未按照上海市一个行政等级划分的吧，宝山区属于这个厅局级级别。宝山区的话在上海的一个北部，所以说宝山区它也分成了陆地和岛屿两个主要的一个组成部分。而我们所讲的这个浦东是单纯的一个普通区，所以普通区和宝山区属于同一级别的。

3、而浦西的话指的是黄浦区的一个方向的一个区位，所以我们要去上海市的一个朋友要经过宝安区的话。千万不要认为它是属于这个普通，或者说浦西，上海的浦东和浦西并不是以黄浦江划分。

宝山区属于浦西吗

1、浦西的话，它又包括了好几个组成的一个中心城区，一共有七个区，其中包括了静安长宁杨浦等之类的一些区域。而宝山区属于北部的一个区域，所以在上海市本身来说的话。宝山区属于一个独立划分的一个市辖区，以后我们要了解关于宝山区这种属于上海市哪个区域的问题的话。

2、其实，上海市市中心他基本上就是在这个浦东以及这个静安区这两个地方。其他地方都可以郊区来命名了，所以我们以后去上海玩的时候，我们一般可以先坐火车到上海的虹桥火车站。然后再坐地铁，直接可以到达上海市的一个宝山区就可以。

宝山在上海的地位一直比上不足比下有余，与市区比差的不是一星半点，与五大新城比又有一些优势。

当然这个结论没任何意义，不是同级别对手有什么好比的？如果要准确评价一个区域，需要结合地段和房价。

结合了这两个因素，我们认为宝山的确挺差的。

宝山还有未来吗？

01

首先宝山的位置是极好的。

宝山有大片土地位于外环内，甚至中环内，最边角的地方距离市中心也仅35公里，这个地理位置远超五大新城。

如果找一个参照区域，只能选闵行——同样横跨内中外环、同批入选主城区。

这样看，宝山的资源就相当匮乏了。

地理位置带来的最大优势是地铁，宝山老早就有“三炷香”的说法——1、3、7号线分别带动一方。

2021年又通了15号线，在建的有18、19号线，轨交密度的确比五大新城高，与闵行比就差点意思。

闵行现在已通车1、2、5、8、9、10、12、15号线，在建嘉闵线、机场联络线、23号线，无论线路数量、密度还是能级，都高过宝山。

自驾方面宝山只在边缘地带享受到逸仙高架，南北高架出了外环就是地面，绝大多数情况需要依赖地面交通。所以大家觉得宝山堵车严重。

将来有规划南北高架-蕰川快速路，沪太路快速路，建成后宝山出行会有质的提升。

宝山的教育也一直比上不足比下有余，其实过去区内认可度极低，生源流失率比五大新城更高——幼升小、小升初阶段，有大量家长带着孩子去其他区域就读。

2020年宝山幼儿园共毕业学生19390人，而小学新增入学15886人，意味着有3504个学生离开宝山。

或者说宝山只有81.9%的学生选择本区继续读小学，这个比例全市倒数第一。

当然这其中有一些回了老家，不过数据表明回老家的不多——上海整体幼升小比例高达98.17%，只有1.83%的学生离开上海。

宝山的学生流入到哪了呢？徐汇、黄浦、静安为主。

2020年黄浦幼升小比例124.98%，徐汇更是高达130.01%，意味着小学招生数量远高于幼儿园毕业数量，即，吸收了大量外区生源。

小升初同理，2020年宝山只有86.9%的小学毕业生在本区读初中，这个比例全市倒数第二。

所以我们不管评测指标如何（指标都是任人解读），宝山本地居民对教育不满意是真的。

当然现在宝山好学校越来越多，华二、华师、上外、上师纷纷过来开办新学校，将来生源流失有望缓解。

其实宝山最拉垮的是商业和医疗。

现在宝山拿得出手的商业就新开的日月光、顾村的龙湖天街，顶多再加一个万达。其他商业体要么体量小、要么人气差、要么业态老。

对比一下宝山与闵行的数据就更直观。

在人口、面积都差不多的情况下，宝山的商业密度低的让人吃惊。甚至不如青浦新城。

医疗上宝山有两家三甲医院：复旦大学附属华山医院北院、上海市宝山区中西医结合医院。大家都觉得闵行医疗资源匮乏，其实闵行现在拥有7家三甲医院，还是远超宝山。

当然宝山比五大新城好一些，青浦新城至今没有三甲医院投入运营。

02

宝山资源上如此匮乏，最直接的原因是宝山真的没钱。

宝山的人均公共预算收入一直全市倒数第一。

而且实际上的差距可能比数据反映的更大。有限的财政收入首先要保证基本的ZF运转、基本的市政管理，宝山收入低，需要养活的班子却一点不少。

各区都扣除必须的硬性支出，用在新增资源建设、城市更新上的钱就更少了。

所以沪太路脏、所以高架修的慢，实在是没钱。

而且现在招商引资也需要强大的财力支持，现在企业去哪，更多的是看当地的扶持政策，哪里租金补贴多、税收减免多他们就去哪。宝山这个财力，这方面应该不是很强。

招商引资没有优势，财务状况就更难以扭转，

当然宝山也在动，北郊未来产业园、机器人产业园都引入了一些还不错的企业。不过你在进步的同时，别人也在进步。

所以即使宝山再努力，上市企业也只有9家，远低于五大新城。

宝钢是很牛，但是税收都上交中央，跟宝山关系不大。

而且宝山未来的产业发展也不太理想。

郊区发展核心的第三产业基本都没戏，金融、国际贸易、奢侈品牌总部基本都在南京西路、陆家嘴，搬不走。

郊区只能走2.5产业路线，代表性产业就是我们通常说的战略性新兴产业。

受益于黑色金属行业的带动，宝山在新材料产业方面有一定优势，其他行业依旧非常落后。

而合计678亿元的产值，不仅落后于闵行，也落后于五大新城。

2021年，松江战略性新兴产业产值高达2743亿元，嘉定1312亿元，奉贤也有760亿元。

你说如何让人对宝山的产业抱有信心？

宝山产业上不如意，原因很多，通常认为是宝钢影响了城市面貌，导致新兴产业难以引入。

其实宝钢仅影响了东北一角，宝山的大部分地段都没有受到宝钢影响——美兰湖、顾村、南大这样的地方起不来，跟宝钢有什么关系？

宝山真正战略硬伤有两个，一个是邻居太拉垮、一个是太偏居一隅。

闵行内接长宁、徐汇、浦东，受市区带动非常明显，最简单的，浦江镇去年那么火，跟浦东前滩关系很大。

微软原先在徐汇、英特尔原先在长宁，后来纷纷被闵行紫竹园区抢了过去。宝山倒是想要，却没有近水楼台的优势。

外抵松江、奉贤，在第二产业、2.5产业都有良好的互动。

宝山南接普陀、新静安、虹口、杨浦，几个区域经济上都没有很大优势。

杨浦、虹口最近动作很大，可人家重点开发黄浦江一线，一路向东，对西侧的宝山带动不大。

郊区只与嘉定相邻，嘉定核心产业在西部安亭，宝山核心在东部，两区基本上没有互动。

这样的位置，决定了宝山产业导入上的乏力。

其实宝山偏居一隅只是问题的一个表现，本质是上海城市的命运在向南，没办法，向北是太仓、是长江，完全没有战略纵深。

我们对宝山的未来充满了一些担忧。

宝山想打破弱者恒弱的局面，只有市里给钱。当年浦东也是一穷二白，异军突起还不是中央给钱、给政策。

除了外力去打破，马太效应会一直进行下去。

所以宝山能不能崛起，就看宝山副中心能有多大能级、市里注入多少资源。

03

不过宝山副中心目前还没有很大动作。

宝山副中心核心区选了杨行-淞宝之间的大片空地，这里以上海北站为依托，做一个核心商务区、一片产业集群。

宝山的上海北站被寄予厚望，其实规模只有8台18线，上海第四，跟虹桥枢纽比不了、上海东站比不了，也不如松江南站。

而且详细的规划目前还看不到。去年公布了部分次级区域建设方案，落地时间尚不确定。

其实按照城市发展规律，

目前也没有到全面开发宝山副中心的时间。

全市纬度，四个主城区目前开发的主角是大虹桥，闵行、宝山、川沙都没动静。

城市化放缓的背景下，大虹桥打造完成之前，其他几个区域不会大动。而大虹桥只开发了西虹桥，南虹桥刚刚启动，至少也需要10年周期。

宝山维度，上一轮副中心建设尚未完成。上一轮指的是真如、五角场、徐家汇、花木时代，即，中环副中心时代。真如没有如约而至，北上海整体受到重大影响。

现在需要把落下的功课补上，

先把北中环这圈做起来，自然轮不到外环外的第二轮副中心。

对于宝山而言，中环就意味着南大，或者说南大需要承担部分真如的既定功能——毕竟真如规划已经调整。

所以接下来很可能宝山重心在南大，杨行这里的副中心短期不会大动干戈。

当然宝山除了副中心，需要建设的地区还有很多。

最著名的就是名噪一时的邮轮经济带，核心区就是上海长滩。

上海长滩规划面积约高达146万平方米，涵盖国际邮轮城综合配套、游艇码头、高层滨江景观住宅、大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观光塔、幼儿园等十数种业态。

然而后期建设却不顺利，目前交付的只有部分住宅。而且房价也是万年不涨，后续房源依旧是5.5万左右。

现在又赶上疫情，邮轮经济雪上加霜，宝山靠长江这一带想崛起更加困难。

其实想想也知道这里很难起来。与市中心几乎没有互动，即使是通了3号线，地铁站过来也需要2公里以上。只靠宝山，前面又提到过受制于财力，玩不出太多花样。

除此之外，宝山还有七号创意带、一号创新带、三号创业带、宝山工业园、机器人产业园、城市工业园等核心产业区。

官方没有标注，却炒作的沸沸扬扬的，还有新顾城。

七、三、一发展带明显是为了图片好看，没有实质性的意义。三号线周边原来借助杨浦的大学优势，建设了复旦科技园、同济科技园等等，后来逐渐式微。

现在杨浦打造滨江，跟宝山关系不大。

宝山工业园区首发项目就是北郊未来产业园，目前基本没有企业实际入住，冷冷清清。

给人的感觉就是，提出这个概念更多的是帮助万科启宸、云麓之城卖房子。

机器人产业园里有不少企业，不过却见不到多少真正的机器人产业。

机器人产业园相关企业

新顾城是一个老概念，2015年就开始开发，现在什么进展大家都看得到。

7年过去，真正交付的产品只有龙湖天街，不过也是打折后的交付。

龙湖天街原计划做的是综合体，目前只交付了商场，办公楼部分早就以酒店式公寓的名义卖给了刚需客户。

所谓的规划，真的是需要一些勇气去相信。

宝山城市工业园以制造业为主，目前没有大规模规划出台。这里与嘉定南翔交界，区域交界处通常都不会布局核心资源。

所以盘点下来，宝山各地的规划都有一些风险。

其实除了前面提到的宝山财政吃紧，还有一个原因是新增规划实在太多了。

即使是财大气粗的浦东，目前称得上新增规划的地方无非是临港、前滩、张江南扩、祝桥、金桥副中心、张江副中心，而宝山仅我们盘点过的产业概念就有10个之多。

为什么不集中资源，做好一两个标杆区域？

当然上级也可能有更具远见的想法，我们不再去揣测。至少在城市发展维度，有些规划短期落地概率不高。

我们在宝山置业，这些规划就不要盲目的跟风，在计算房价时也不要加入过高溢价。

或者说，支撑宝山房价的因素不能依赖本地，更多的需要依靠市区外溢客群。能够更好的融入市区的地方，是宝山置业的首选。

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