现房是什么意思(现房的详细介绍分析)

现房是什么意思(现房的详细介绍分析)

1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落实到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。”

那什么是现房呢?

一、在了解现房之前,我们先看看购房者在哪些环节购买了商品房。

1.预制:拿到土地,尚未取得预售许可证,往往采用预制合同的形式,由于合同要件齐全,司法实践认可合同有效;

2.预售:这是目前普遍采用的销售形式,开发商拿到预售许可证之后;

3.完工:随着施工的进展,此时房屋的形象已完全具备,初步达到可使用状态;

4.验收:完成分户验收,规划、消防、人防、节能、档案等主要验收,完成正式水、电、暖的验收;车位划线并具备交付条件;

5.首登:即商品房首次登记,指已竣工且经综合竣工验收备案的项目,由房地产开发公司提出申请进行首次登记。完成首次登记后,开发商的每一套房子就完成了第一次切分登记。

6.产证:房地产开发企业办理完首次登记后,购房业主需可办理转移登记,将房产过户到购房者名下,获得属于自己那套商品房的不动产权证。

7.精装:目前市面上普通商品房大部分是毛坯房,如果入住仍需花费几十万以及几个月去装修,但各地政府也在推行精装修后统一交付。精装修分两类,一类是报规的时候就是精装的标准,另一类是业主购买的时候委托开发商装修,购房和精装是两份合同。

8.家具:现在有些开发商为了促销,承诺给业主配备基本的家具和家电,或是开发商的增值业务—-家装包,基本上让业主做到了拎包入住的归家感觉。

二、风险分析

总得来说,买房子的风险从第1到第8个环节依次降低。当然,正常情况下,价格也会依次上升。

1.烂尾风险:预制和预售都有烂尾风险,而且预制比预售的风险还高;

2.验收风险:项目完工尽管已基本具备居住功能,业主可以入住,但仍然有验收风险,即存在一直使用临水、临电,暖气不能开通、天然气不能开通以及车库不能交付的风险;

3.首登风险:首登对于业主的产权证办理具有决定性作用,商品房验收竣备后如果开发商仍然存在欠款物业维修基金、规划核实、首登工本费、权籍调查等费用,开发商仍然存在不动产登记中心拒绝办理首次登记的风险;

4.交付风险:如果精装合同系业主委托开发商的行为,那政府只负责毛坯竣工备案,一旦开发商的资金流断裂,业主仍然面临未能精装交付的风险,此时损失有限,仅是装修款的损失。

三、小结

现在各地的政策法规没有一个特别明晰的现房标准,以下是现房的一个层级标准:

1.对于老百姓来讲,现房如果能符合拎包入住的标准是最理想的。

2.退而求其次,开发商办理完小产权证,至少办理完大产权证的时候才属于现房。

3.再次退到底线,开发商完成竣工备案,视为现房,并预留办理大产证的各项费用。

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