商品房屋租赁管理办法上海最新（房屋租赁管理条例解析）
【引言】
房屋租赁是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人支付租金的行为。房屋租赁是城市居民的重要住房方式之一，也是房地产市场的重要组成部分。
为了规范房屋租赁活动，保护租赁双方的合法权益，促进住房租赁市场的健康发展，我国制定了《商品房屋租赁管理办法》¹和各地的《住房租赁条例》²³⁴⁵等法律法规，对房屋租赁的适用范围、房屋租赁合同和房屋租赁纠纷等方面作出了明确规定。
【案例描述】
小李是一名在上海工作的白领，因为工作原因需要在上海长期居住，于是通过一个网站找到了一套位于浦东新区的两室一厅的公寓，月租金为3000元。
小李与出租人小王签订了一份为期一年的房屋租赁合同，并支付了一个月的租金和两个月的押金。合同中约定了双方的权利义务，包括出租人应当保证房屋符合安全标准和使用要求，承租人应当按时交纳租金和水电费等，并且不得擅自改变房屋结构或者转租他人等。
合同还约定了如发生争议时的解决办法，即双方应当协商解决，协商不成时可以向当地仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
小李入住后发现房屋有很多问题，比如墙壁有裂缝，水管漏水，空调制冷不良等。小李多次联系小王要求维修，但小王总是推脱或者拖延。
小李觉得受到了欺骗和侵害，想要解除合同并要求退还押金和赔偿损失。
小王则认为合同已经生效，小李没有理由单方面解除合同，并且他没有违反合同约定，不应当承担任何责任。
【案情细节】
根据《上海市住房租赁条例》⁵第二十八条规定，“出租人应当按照合同约定及时维修出现故障或者损坏的设施设备，并确保出租住房符合安全、卫生、消防等标准。”第三十条规定，“承租人有下列情形之一的，出租人可以解除住房租赁合同：（一）未经出租人书面同意转让、转借、转租或者改变住房用途的；（二）擅自改变住房结构或者拆改室内设施的；（三）违反管理规约或者其他约定影响邻里关系或者损害其他业主或者使用人合法权益的；（四）拖欠租金达三个月以上的；
（五）法律、法规规定的其他情形。”第三十一条规定，“出租人有下列情形之一的，承租人可以解除住房租赁合同：（一）未按照合同约定及时维修出现故障或者损坏的设施设备，影响承租人正常居住的；（二）未按照合同约定提供物业服务或者其他服务，影响承租人正常居住的；（三）未按照合同约定提供房屋权属证明或者其他必要证明材料，影响承租人正常居住的；（四）擅自进入承租住房或者擅自更换门锁，侵犯承租人合法权益的；（五）法律、法规规定的其他情形。”
【焦点争议】
小李是否有权解除合同并要求退还押金和赔偿损失？小王是否违反了合同约定和法律规定？如何判断房屋是否符合安全标准和使用要求？如何处理房屋维修责任和费用？如何解决双方之间的纠纷？
【律师观点】
小李有权解除合同并要求退还押金和赔偿损失。因为小王未按照合同约定及时维修出现故障或者损坏的设施设备，影响了小李的正常居住，属于《上海市住房租赁条例》第三十一条规定的出租人违约情形之一。
小李可以根据该条例第三十二条规定，向小王提出解除合同，并要求退还押金和赔偿因此造成的损失。
押金是承租人为保证履行合同而向出租人支付的一种保证金，如果出租人违约，应当无条件退还给承租人。损失包括因迁出而产生的费用、因找不到合适住房而造成的额外支出等。
小王违反了合同约定和法律规定。因为小王作为出租人，应当保证出租住房符合安全、卫生、消防等标准，并及时维修出现故障或者损坏的设施设备。
这是他与小李签订合同时所承诺的义务，也是《上海市住房租赁条例》第二十八条规定的法定义务。如果他不能履行这些义务，就构成了违约行为，应当承担相应的责任。
判断房屋是否符合安全标准和使用要求，需要根据具体情况进行。一般来说，可以参考《商品房屋租赁管理办法》第六条规定的不得出租的房屋情形，以及《上海市住房租赁条例》第二十九条规定的不得用于居住的空间情形。
标准、卫生标准等相关规定，对房屋的结构、设施、设备、环境等进行检查和评估。
如果发现房屋存在严重的安全隐患或者不适合居住的情况，承租人可以要求出租人进行整改或者解除合同。
处理房屋维修责任和费用，需要根据合同约定和法律规定进行。一般来说，出租人应当负责房屋的大修，承租人应当负责房屋的日常维护。
如果合同中没有明确约定，可以参考《商品房屋租赁管理办法》第十八条规定的维修责任划分，以及《上海市住房租赁条例》第三十三条规定的维修费用分担。
如果出租人未按照合同约定或者法律规定及时维修房屋，承租人可以自行维修，并要求出租人承担相应的费用。如果承租人因为自身原因导致房屋损坏，应当及时通知出租人并承担维修费用。
解决双方之间的纠纷，需要根据合同约定和法律规定进行。一般来说，双方应当优先通过协商、调解等方式友好解决问题，避免恶化关系和造成更大的损失。
如果协商不成，双方可以根据合同中的争议解决方式选择仲裁或者诉讼。如果合同中没有约定争议解决方式，双方可以根据《民事诉讼法》第三十二条规定选择仲裁或者诉讼。
仲裁是一种快速、简便、保密的争议解决方式，但是仲裁结果不可上诉。诉讼是一种正式、公开、权威的争议解决方式，但是诉讼过程可能较为复杂、耗时、费用高。
【结语】
房屋租赁是一种涉及到双方利益和权利的法律行为，需要双方遵守合同约定和法律规定，尊重对方的合法权益，理性地处理可能出现的问题和纠纷。
作为承租人，在签订合同时应当仔细阅读合同内容，了解自己的权利义务，并要求出租人提供房屋权属证明或者其他必要证明材料，以免遭受不必要的损失。
在使用房屋期间，应当按时交纳租金和水电费等，并爱护房屋设施设备，不得擅自改变房屋结构或者转租他人等。如果发现房屋存在问题或者与出租人发生争议，应当及时与出租人沟通协商，并保留相关证据材料，以便在必要时采取法律措施。
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